Những nguy cơ đẩy giá nhà đất tiếp tục tăng

Thị trường tốt, chủ đầu tư tăng giá là những diễn biến nội tại của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, thị trường BĐS còn chịu tác động từ nền kinh tế vĩ mô cũng như chính sách của nhà nước, theo các chuyên gia những yếu tố này sẽ gián tiếp đẩy giá BĐS điều chỉnh đi lên.

Trong 7 tháng đầu năm 2015, thị trường bất động sản đã phục hồi rõ nét. Tại Hà Nội và Tp. HCM, ghi nhận đã có gần 20.000 giao dịch bất động sản thành công. Con số này cao gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết các dự án mới mở bán và tiếp tục mở bán đều được đẩy giá cao lên. Bằng chứng là báo cáo hàng quý về thị trường BĐS của hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường BĐS đều cho thấy giá nhà chung cư tăng liên tục theo quý, có những dự án tăng 3-5%, thậm chí 10% theo quý.

Dù đã có một sự tăng trưởng đáng kể ở nửa đầu năm 2015 nhưng theo nhiều dự báo giá nhà đất có thể sẽ còn ghi nhận những "đợt sóng" nhỏ mới trong giai đoạn nửa cuối năm nay. Theo các chuyên gia có 3 nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất có thể sẽ tiếp tục tăng trong đó có cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc: "Trong mấy năm vừa rồi giá bị sụt giảm rất là nghiêm trọng, nhiều dự án giá giảm đến 40-50%. Sau một thời gian giảm mạnh, thị trường phục hồi giá BĐS bắt đầu nhích dần lên để đuổi kịp giá cách đây 4 năm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại giá BĐS vẫn chưa bằng thời điểm của năm 2010. Vì thế giá nhà sẽ còn tiếp tục tăng nhưng vừa phải ở biên độ cho phép và dù có tăng thì giá vẫn chưa tiệm cận được với năm 2010".

Thị trường tốt, chủ đầu tư tăng giá là những diễn biến nội tại của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, thị trường BĐS còn chịu tác động từ nền kinh tế vĩ mô cũng như chính sách của nhà nước, theo các chuyên gia những yếu tố này sẽ gián tiếp đẩy giá BĐS điều chỉnh đi lên.

Cụ thể, Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7 có yêu cầu doanh nghiệp BĐS bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh tiến độ dự án. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, quy định mới này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định này lại làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Châu cho biết, theo quy định về bảo lãnh ngân hàng và hoạt động phổ biến của các ngân hàng thương mại về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị ví dụ 100 tỷ đồng thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng ký quỹ vào ngân hàng (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế); chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm.

"Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ (hoặc tài sản bảo đảm) và phí bảo lãnh, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà", ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài chi phí bảo lãnh khiến đẩy giá nhà ở tăng thì gần đây với việc NHNN liên tục nới biên độ tỷ giá từ 1% lên 3% cũng khiến giấy lên lo ngại sẽ tăng chi phí đầu vào của dự án và gây nên tình trạng giá nhà tăng.

Theo phân tích của Bà Võ Thị Dịu Hiền – Phó tổng giám đốc Sacomreal cho rằng thì khi tỷ giá có biến động mạnh thì sẽ có tác động tới đầu vào của dự án BĐS. Tỷ giá tăng sẽ kéo theo nguyên vật liệu đầu vào của một dự án như sắt, thép, xi măng, nội thất... sẽ tăng theo, đặc biệt là những dự án cao cấp sử dụng nội thất nhập khẩu từ nước ngoài.

Bên cạnh đó, tỷ giá tăng đã làm dấy lên lo ngại trong một thời gian nữa các ngân hàng sẽ tăng mạnh lãi suất của VND. Việc này sẽ gây tác động khó khăn không nhỏ đối với các công ty địa ốc, vì phần lớn các chủ đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn trong việc phát triển dự án. Do vậy, lãi suất tăng sẽ làm tăng chi phí tài chính, giảm lợi nhuận của các công ty bất động sản.

Thanh Ngà

Theo Trí thức trẻ